スタッフブログ｜上田の不動産売買専門｜イエステーション上田店【株式会社プレジデント・ホーム】｜ページ 2

こんにちわ。連日睡眠不足の羽田です。

今日はどうでもよいまめ知識を一つご紹介。

GPSが発達してきた近年、方位の北は北極点を指すようになってきました。

以前はと言うと皆様ご存知方位磁針です。

実は方位磁針、正確には真北を指していないんです。
果たして、北極点に磁石を置くとどうなるのでしょうか？
やはり、真下を向いて直立するのでしょうか？
と思いきや、実は直立などせずに、方位磁針のＮ極は南東の方角を指します。
これはいったい何故かと言うと、方位磁針が指している北とは、北極点ではなく「北磁極」だからです。
しかし、どうして北極点と北磁極はずれているのでしょうか？
北極点は地球の自転軸の北端にあります。
一方、北磁極は、地球内部の核の自転軸の北端にあたります。
核はどろどろの溶岩のようなものですので、地表面の自転と核の自転との間にわずかなずれが出来るのです。
これが北極点と北磁極が異なる理由です。
しかも、この北磁極、なんとたえず移動をしています。
ですので、「方位磁針は常に一定の方向を指す」と言いますが、あれは厳密には間違いなのです。
この移動の際、過去に何度か北極点と北磁極が一致した事ももちろんあります。
が、北磁極と一致する事は、まれな事なのです。
ちなみにこれは南極でも同じ事。
南極点と南磁極とがあり、両者は微妙にずれています。
もし北極点、南極点に行きたい場合は、方位磁針ではなく、天体を目印にして行かないと、なかなか両極点にはたどり着きません。
この極点と磁極のずれは、日常生活ではもちろん問題ありませんが、
航海の際などは、常にこのずれを考慮しており、もし考慮しないと、とんでもないところに出てしまう恐れがあるとか。
なお、北磁極、南磁極に行くと、ちゃんと直立した方位磁針を見る事が出来るんだそうです。

日本国内にいる限り、この誤差に影響されることはないと思いますが、知識として知っておいて損はないでしょう。

「お腹すいても食欲湧かず」これを夏バテというのでしょうか？

皆さんは大丈夫ですよね。

さて、今回のテーマは土地探しのポイントです。

私もお客様から良い土地があったら紹介してほしいという要望をたくさんいただいています。

みなさん、インターネット等で一通り探されている方が多いので、こちらからご提案した物件

も既に知っているということも多々あります。掘り出し物なんてそうあるものではないので、

良い物件が出たら連絡下さい、というところから話しが進まず、半年、一年と探し続けている

方も多いです。そこで、数字だけではわからないポイントがいくつかあるのでご紹介いたします。

まず、敷地の持っている条件をあげてみると、

周辺環境や接道道路といった社会的条件、地質や地耐力といった風土的条件、法的条件

敷地を決める際には、これらすべての適正を知る必要があります。

大きさや金額だけで判断してしまうと、プランニングの時、または実際に住み始めてから

「こんなはずでは・・・」なんてことになりかねません。

周辺環境を知るには、敷地に足を運んで周辺を歩きながら、ここに住み生活している自分や

家族をイメージしながら環境を体感してみると良いでしょう。実際に使う交通機関を利用してみたり、

商店街や近くのスーパー、学校、病院といった生活とは切り離せないものの位置を確認することも大切です。

見落としがちなのが、朝・昼・夜の環境の違い。昼に敷地を確認した時は交通量が少なく静かな

住宅街だと喜んでいたところ、たまたま夕方通ってみたところ前面道路が抜け道となっていて交通量が

激しかった、なんて話もよく聞きます。これは、平日と休日でも同じことが言えますね。

お休みのたびに、土地を現地まで見に行って周辺を確認している方もいらっしゃいますが、

遠方であったり、多忙であれば、それも難しくなります。

そういったときこそ、私たち不動産屋さんを使ってください。地元密着の会社であれば、周辺環境等の情報は

間違いありません。

私どもをうまく使っていただいて、ご希望の土地を手に入れてください。

では、また。

いよいよ甲信越も梅雨あけしたようですね。夏本番です。

さて今日は、マンションの面積計算についてです。

マンションの物件紹介書の専有面積の欄には「壁芯」と「公簿（登記簿）」と
書かれていますが、いったい何が違うかお分かりですか？　

たとえば標準的な3LDKのタイプは、壁芯面積ですと74.36㎡、公簿面積だと70.77㎡となってしまいます。

当然ながら同じお部屋です。しかしなんで3.59㎡も差があるのか？　3.59㎡
というと畳2枚分以上の面積ですからかなりの差があるのがお分かりいただける
と思います。
　
その答えは面積の図り方に差があるのです！　壁芯面積はまさにお隣の住居との
壁の中心から面積を測る方法ですが、公簿（登記簿）面積は内法（うちのり）を
もとに計算をします（壁の内側から測ります）。
　
通常、分譲時の販売パンフレットや中古マンションの物件紹介書には壁芯面積で
表示をしているのがほとんどです（そのほうが数値が大きいからです）。
　
しかしながら注意しなければいけないのは、住宅ローン控除や登録免許税の軽減
措置を利用する場合です。軽減措置を利用する場合はなんと「公簿面積が基準」
になります。
　
いくら壁芯面積が50㎡以上あっても公簿面積で50㎡に満たない場合は軽減措置が
受けられません。そんな説明をしない営業マンが多いようですので注意してください。
　
必ず契約前に登記簿面積をチェックすることをお忘れなく！　詳しいことは当社の
スタッフにお気軽にお問い合わせください。

こんにちわ！

今日は、生前贈与の例外のお話です。

相続税と贈与税は、相続税法という１つの法律の中で定められているほど、密接な関係があります。

税法の名が相続税と表記されていることから、贈与税が相続税を補完するという立場になります。

単純に分けると、生前に資産を渡した際に発生するのが贈与税、死後に資産（遺産）を渡した際に発生するのが相続税。

どちらも、資産が対価なく移転する際の税金であり、受け取った方に課税されます。

その例外として、相続発生（死去）３年以内の贈与は、贈与税ではなく、相続財産に加えて相続税課税の対象となるというも

のがあります。理由は、生前贈与による相続税の軽減（節税）がないようにするためです。

なお、贈与時に支払い済みの贈与税は、相続税より差し引かれるため税負担が増加することはございません。

ただし、下記の特例により贈与税が非課税となった場合、相続財産には加算されません。（説明文はタックスアンサーより引用）

・夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、

基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。

・直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税

平成24年1月1日から平成26年12月31日までの間に、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた受贈者が

、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅取得等資金を自己の居住の用に供する家屋の新築若しくは取得又はその増改築等

の対価に充てて新築若しくは取得又は増改築等をし、その家屋を同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日後遅滞な

く自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるときには、住宅取得等資金のうち一定金額について贈与税が非課税と

なります。

・直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の非課税

平成25年4月1日から平成27年12月31日までの間に、個人が、教育資金に充てるため、～中略～、信託受益権、金銭又は金銭等の

価額のうち1,500万円までの金額に相当する部分の価額については、贈与税の課税価格に算入されません。

参照：贈与財産の加算と税額控除（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4161.htm

贈与税の基本原則として、贈与を受けた人で判断するため、複数の方から贈与を受けてもそれぞれに特例が適用されますが、

特例による非課税金額は合計額で判断されます。

例：特例枠が1000万円の場合、1.父から1000万円のみ贈与→1000万円（贈与税対象０円）、2.父から1000万円、母から1000万円の

合計2000万円贈与→1000万円（贈与税対象1000万円）

上記の贈与税特例の適用を受けた場合でも、基礎控除110万円分は別途適用されます。例：特例枠1000万円+基礎控除110万円

贈与税の基礎控除額は長年変わりませんが、なぜ、110万円という半端な金額なのか不思議です。

今回は税金のお話です。

不動産は、買っても、持っていても、売っても税金がついて回ります。

購入時は購入そのものが利益と考えられ、登録免許税や不動産取得税が発生し、所有時は所有そのものが利益と考えられ、

固定資産税等が課税されますが、不動産を売却した際に、儲けが出ると、その所得に課税されます。

売却時は儲かったときのみであり、売却して損が出た場合は課税されません。このときの儲けを譲渡所得と呼びます。

所得がゼロもしくは赤字であれば、利益に課税という原則からも当然の結果です。

※不動産取引の締結したという行為が利益ということで、印紙税は課税されます。消費税は個人の場合、非課税事業となり

課税されません。（消費税は購入者が売主に預けるという意味合いですが）

法人が不動産を売却した場合、本業の決算と併せ申告し課税されるのに対して、個人の場合、給与所得や不動産所得

（不動産賃貸による所得）、事業所得とは分けて課税されます。（分離課税）

分離課税ですので、給与所得がないのはもちろん、不動産所得や事業所得で赤字となっても、譲渡所得で利益が発生したら

損益通算することはできず、課税されることになります。※不動産の譲渡所得の中では損益通算できます。

譲渡所得の計算は、単純な式として「譲渡所得＝売却金額ー取得費（購入費）－売却諸経費」と考えられます。

売却金額：不動産の対価として得た金額、固定資産税等清算金の合算額

取得費：不動産取得時（購入時）の金額、購入時の諸経費（仲介手数料、登記費用など）の合算額　※取得費が不明の

場合は売却金額の5％を取得費としてみなします。※建物部分は経過年数により減価されます（利用期間中に利益を得たと判断）。

売却諸経費：不動産売却時の仲介手数料、印紙税、売却ための費用（解体費、修理代など）の合算額　※一定の要件に当て

はまる場合、相続税の一部を加算することができます。

譲渡所得の計算により利益が発生した場合、所得税、住民税、復興特別所得税（平成49年まで、税率は一律2.1％）が課税されます。

所得税と住民税の税率は所有期間により短期、長期に分けられ、短期は所得税30％・住民税9％、長期は所得税15％・住民税5％と

なります。

短期、長期の判定は所有期間が５年以下なら短期、５年超なら長期となります。この期間判定は売却した年の1月1日時点で判定され

ますので、5～６年の方は要注意です。※相続で取得した場合は被相続人の取得日を引き継ぎます。

この譲渡所得には居住用財産の売却に際しては、いくつかの特例があります。

代表的なものは「居住用不動産の3000万円控除」です。これは譲渡所得が3000万円以内なら課税を免れ、3000万円を超過した分

のみに課税されます。また、共有の場合、共有者それぞれに適用されます。例：共有者二人なら6000万円まで非課税。

さらに、10年超の居住用財産であれば税率が小さくなる軽減税率の特例、課税を引き延ばす居住用財産の買い替え特例などが

あります。※一定要件あり。買い替え特例は課税時期を延ばすもので控除や軽減税率とは性質が異なります。

バブル崩壊後、長い間のデフレにより、売却しても利益が出るどころか損失となったというケースも多くあります。

その場合、売却金額よりも住宅ローンの残債が多い、新しい自宅を住宅ローンで買った、という場合、他の所得と損益通算できる

特例もあります。

購入時も、売却時も、税金にはさまざまな特例と適用されるための要件があります。私は、憶えられない、かつ、間違えては大変な

ので、同じ内容でも、毎回確認するようにしています。

銀行はこんなことを審査する

住宅ローンには必ず審査があります。

審査に通るかどうか、ドキドキしたり不安に思ったりもするでしょう。

何を審査されるのかわかっていれば良いのですが、実際には審査基準は明確にはされていません。

審査を通らなかった場合でも、理由を教えてもらえないというケースが多いからです。

そんな中で、手がかりの一つになるのが国土交通省が実施している「民間住宅ローンの実態に関する調査」の

中に「融資を行う際に考慮する項目」というものがあります。

下のグラフは、住宅ローンの貸出をしている全国の1,273の金融機関が回答したものです。（平成25年度調査）

＜融資を行う際に考慮する項目＞

出所：国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」（平成25年度）

調査結果を見ると、融資を行う際に考慮する項目として、完済時年齢、借入時年齢、返済負担率、年収、

勤続年数、担保評価、健康状態といった項目はほぼすべての金融機関が考慮していることがわかります。

いよいよ梅雨も終盤ですね。例年通りであればあと一週間ぐらいで梅雨明けします。待ち遠しい限りです。

さて、今回のブログのテーマは”敷延”です。

どういった土地かというと、下の絵のＣ、Ｄのような形の土地のことです。

物件を探していたら、一度は見たことがあるんじゃないでしょうか？

 このような敷地形状について正式な名称はありませんが、一般的に「敷地延長」（敷延＝しきえん）

｢宅地延長」（宅延＝たくえん）、「路地状敷地」、「専用通路」（専通＝せんつう）、あるいはその形状から「旗ざお状敷地」などと呼ばれます。

この場合、敷地延長部分は少なくとも２ｍの幅が必要とされ、都市計画区域内でこれを下回るときには

原則として建築確認を受けることができません。また、敷地延長部分の面積は、建ぺい率や容積率を計算

する際の敷地面積に含まれます。通常の整形地に比べると敬遠されがちで、価格（土地単価）もそれなり

に安くなることが多い敷地延長の物件ですが、その条件はさまざまで、逆にメリットとして考えられる面もあるでしょう。

敷地が奥まっていることで、前面道路の喧騒が緩和される場合もあります。また、前面道路の交通量が

多くても、子どもが玄関を出てすぐに道路へ飛び出すような危険性がありません。

その反面で、不審者が敷地へ侵入したときに外部から見えづらいというデメリットもあるため、敷地延長物件

の場合には隣地からの見通しを良くしたり、防犯対策を慎重にしたりといったことも求められます。

土地や一戸建て物件を探すとき、敷地延長という理由だけで敬遠する人も少なくありませんが、図面を見るだけ

ではなかなか分からないことが多いでしょう。自分の思い込みだけで候補から外すのではなく、現地を見て実際

の使い勝手なども確かめたうえで判断をしたいものです。

では、また。

今日は印紙税についてお話しさせていただきます。

「不動産売買契約書」及び「建設工事請負契約書」については、平成２５年４月１日から
平成３０年３月３１日までに作成されるものについて、印紙税の軽減措置が適用されます。
また、平成２６年４月１日以降作成される契約書については、印紙税の軽減措置が拡充さ
れることとなりました。

平成２５年４月１日から平成２６年３月３１日までの間に作成される不動産譲渡契約書及び建設工事請負契約書に
係る印紙税の税率は、印紙税法別表第一第１号及び第２号の規定に関わらず、下表の「契約金額」欄に掲げる
金額の区分に応じ、「軽減後の税率」欄の金額となります。

平成２６年４月１日から平成３０年３月３１日までの間に作成される不動産譲渡契約書及び建設工事請負契約書に
係る印紙税の税率は、印紙税法別表第一第１号及び第２号の規定に関わらず、下表の「契約金額」欄に掲げる
金額の区分に応じ、「軽減後の税率」欄の金額となります。

 数千円の差ですがやはり少しでも安く済むのは良いことですよね！！

毎年春の恒例となりました、住宅フェアが4月5・6日上田卸会館で開催されます。

ハウスメーカー及び不動産業者が集まっております。
消費税8％の内に住宅建築をと言うお客様、まだ先の話で結構です。

住まい探しのヒントが見つかるかもしれません。

お時間ございましたらぜひ上田卸会館へ足を運んでください。

ちなみに私は6日の午後が当番です。

こんにちは、羽田です。

本日は給湯器のお話しをしたいと思います。

給湯器には16号とか24号とか規格がありますが、数字の意味するところは、

「水温+25 ℃」のお湯を1 分間に何リットル出せるかということを示すものです。

例えば、24号給湯器とは、水温+25℃のお湯を1分間に24リットル出すことができる能力のある給湯器を表します。

そして、水温が低い冬場は給湯量が減少します。例えば、冬場水温７℃、４２℃出湯にて器具の出口の出湯量は、

２４号給湯器で湯量は１７リットル２８号給湯器で湯量は２０リットルとなります。

簡単に言うと、16号は１ヶ所、20号は2ヵ所、24号は3か所同時に使用できるということです。

ちなみに、使用するお湯の量が同じであれば、16号でも24号でもガスの使用量は同じです。

ただし、シャワーや蛇口などでお湯を使用する場合、給湯能力の大きいタイプの方がお湯の出がよくなるので、

お湯の量を多く使用する傾向となり、ガスの使用量が多くなる場合があります。 注意しなければいけませんね。

では、また。

こんにちわ！プレジデントホーム羽田です。

今年の冬は何でこんなに雪が多いのでしょうか？

しかも、今週は大雪。もう雪の置く場所もないですよね。

道路の除雪も進まず、道路の状態が最悪です。

お出かけされる方はくれぐれも足元にご注意くださいね。

奥さんの実家にお米を送ってもらおうと思ったのですが、

長野方面は受付できませんと断られたそうです。我が家のお米もあと3日分です。(泣）

さて、今年も確定申告の季節がやってまいりました。

今回は不動産トリビアをひとつ紹介したいと思います。

これからマイホームを購入される方はほとんどの方が住宅ローンを組まれるかと思いますが、住宅ローンの審査には

運転免許証のコピー提出が求められます。これは氏名の漢字（旧字体など）を確認したり、現住所を確認するのが主な目的です。

しかし、審査担当者が真っ先に注目するのは免許証番号の末尾一桁です。免許証の末尾一桁は、紛失や汚損により再発行した場合に

数字がひとつずつ増えます。

取りたての免許証は数字が０（ゼロ）。免許証をうっかり無くして再発行すると、０から１に変わります。

以前、金融機関の担当者に聞いた話では一番多かった人で末尾の番号が８になっている人がいたそうです。何があったんでしょうか(笑)

金融機関は、貸し付けた人の返済能力が無くなることが一番困ります。その次に困るのは返済が頻繁に滞ったり遅延することです。

運転免許証のような大事な物を紛失するようなうっかり者は、仕事でもミスをして失職するかもしれない。

そうでなかったとしても、ウッカリ返済用の指定口座に入金し忘れ、返済の引き落としができなくなるのが困る。

審査担当者が末尾番号の数字が多い人を憂慮する点はここにあります。

次回も知っていると少し得する？情報を提供させて頂きます。