スタッフブログ｜上田の不動産売買専門｜イエステーション上田店【株式会社プレジデント・ホーム】｜ページ 3

相続税の税率と計算方法

相続税の計算方法はとても複雑ですが、相続税の基礎控除の額は大きいので、相続税の対象となるのは全体の「5％」といわれ、よほどの資産家でなければ実際には相続税の心配はありません。

しかし2015年（平成27年）1月1日以後、相続税の税率と基礎控除額が改正されるのに伴い相続税対象者が拡大され、また遺産額が1億円超の税率と控除額も細分化されるようになりす。

※相続税改正の対象は、2015年（平成27年）1月1日以後に発生した相続ですので、改正以前に発生し、2015年（平成27年）1月1日以後に申告した相続は改正前の税率等が適用されます。

	相続税の基礎控除

・「5,000万円 + 1,000万円 × 法定相続人数」

※3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数（2015年1月1日以後～）

相続税には以上のように基礎控除がありますので、この額以下であれば相続税は掛かりませんし、税務署に申告する必要もありません（小規模宅地等の評価減や配偶者控除の適用を受ける場合は相続税の申告が必要になります）。

例えば、法定相続人が3人の場合は・・・

「5,000万円 + 1,000万円 × 3 ＝ 8,000万円」

となり、相続人が多いほど有利となっていますので、養子縁組を結んで相続人の数を増やそうと考えられる方も多いのですが、

◎実子がいる場合・・・「認められる養子1人」

◎実子がいない場合・・・「認められる養子2人」

と、養子の数に制限が設けられています。

	相続税の税率（速算表）

2014年12月31日までの相続税の税率と控除額（速算表）
課税遺産×各相続人の法定相続分	税率	控除額
～1,000万円以下	10％	-
1,000万円超～3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超～5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超～1億円以下	30％	700万円
1億円超～3億円以下	40％	1,700万円
3億円超～	50％	4,700万円

2015年（平成27年）1月1日以後、以下の通り1億円超の遺産額（課税遺産）に対する相続税の税率と控除額が改正されます。

2015年1月1日以後の相続税の税率と控除額（速算表）
課税遺産×各相続人の法定相続分	税率	控除額
～1,000万円以下	10％	-
1,000万円超～3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超～5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超～1億円以下	30％	700万円
1億円超～2億円以下	40％	1,700万円
2億円超～3億円以下	45％	2,700万円
3億円超～6億円以下	50％	4,200万円
6億円超～	55％	7,200万円

	相続税の計算方法

◎「プラスの財産-（非課税財産+マイナスの財産+債務控除の対象となる葬式費）=遺産額」

◎「遺産額+相続開始前3年以内の贈与財産=課税価格」

◎「課税価格-基礎控除（5,000万円+1,000万円×法定相続人数）=課税される遺産額」

◎「課税される遺産額を法定相続人の数で分配（実際の配分に関係なく）」

◎「分配された課税遺産額×相続税率/この額を合計する=相続税の総額」

◎「相続税の総額を実際の遺産相続の割合で配分-税額控除=相続税額（納税額）」

	具体的な相続税の計算法

上記のように相続税の計算方法はとにかく複雑で難しくなっています。具体的には以下のようになります。

◎「遺産相続6億円・相続人3人（配偶者・子供2人）」の場合

「6億円-（非課税財産（仮：4,000万）+債務（仮：6,000万）+葬式費（仮：2,000万）=4億8,000万」

「4億8,000万+相続開始前3年以内の贈与財産（仮：6,000万）=5億4,000万」

「5億4,000万-基礎控除（8,000万）=4億6,000万」

「4億6,000万を分配：配偶者1/2（2億3,000万）+子供1/2（1億1,500万＋1億1,500万）」

「配偶者（2億3,000万×40％-1,700万）+子供（1億1,500万×40％-1,700万）×2人=7,500万（配偶者）+2,900万（子供×2人分）=1億3,300万」

「課税価格1億3,300万を配分=配偶者：1億3,300万×（1/2）=6,650万（配偶者が納付する相続税）」

「課税価格1億3,300万を配分=子供（2人とも相続分が同じ場合）：1億3,300万×（1/4）=3,325万×2人分（子供が納付する相続税）」

となります。

※配偶者の場合は、「配偶者の税額軽減措置」、配偶者の相続する財産が1億6,000万以下、または、法定相続分を相続した場合は、税負担なしとなります。

※相続税を金銭で納付することが困難な場合は、納付困難な範囲内で、納付期限までに税務署に、「物納申請書」を提出することによって、物納が認められる場合があります。

水道管は本来、前面道路の配管から引き込まれるべきものですが、これが他人の敷地を通っているという事例は意外と多いものです。その原因はさまざまですが、近隣とのトラブルに発展することもあるため、水道管が他人の敷地を通るような状態はできる限り解消しなければなりません。

 

水道管が、ＢやＣのように他人の敷地を通っていることがある

 

こんにちわ！！寒いのが苦手な羽田です。

リフォームの見積もりをとってみたら大幅に予算オーバー！と言うケース、とても多いのです。

そこでリフォームの目的別コストダウンテクニックで、満足するリフォームをしながら予算オーバーを解決しましょう。

またコストダウンで考えておきたいリスクもご紹介します。

【リフォームならではのコストダウン方法を一番よく知っているのは？】

リフォームの予算オーバーでよく聞くのが、ちょっとした工事なのにこんなに費用が掛かるなんて思わなかった！というものです。

建築用資材は尺貫法にあわせた規格品が多かったり、リフォームは小さな工事にもたくさんの業者が必要になったりと、

ムダ無く効率よく計画するには豊富な知識と経験が必要です。

例えば、造作家具のリフォームなら、奥行き32センチから30センチに変えただけでかなり値段が下がった！というケースがあるように、ほんの少し工事の内容を変えただけでコストダウンができることもあります。

またよく聞くのが、コストダウンをしようとして付けたかったものを諦めたのに、ほとんど金額が下がらなかったというもの。

そのものの取り付けをやめても、 他に他に絡みの工事が発生していれば、費用的にはほとんどかわらず、一緒にやってしまう方が

安上がりで効率的というケースも多いのです。

と言うわけで、予算オーバーと思ったら！アレコレ考えずに、その見積りを作ったリフォーム業者にコストダウンの提案をして

もらいましょう。「この部分に費用が掛かっている」「この部分には費用はそれほど掛かっていない」と言うことを一番知っているのは、

その見積りを作成した業者です。

リフォーム工事は新築の工事と違う部分にお金が掛かることが多いので、意外なところにコストダウンのコツがあったりします。

見積りの細かい説明を業者から してもらうことで、工事内容を把握しやすくなり、優先順位も決めやすくなるので、的確なコストダウンを図っていくことができます。

【リフォームのコストダウンで考えておきたいリスク】

安い材料を選んだせいで毎日の掃除が大変になってしまってはリフォームした喜びも半減。

リフォームでのコストダウンには、リスクがつきものであることを理解しておくことも必要です。

コストダウンのせいで、リフォームの満足度が大幅に下がってしまったという失敗に陥ってしまうことがあるからです。

例えば、フローリング材のコストダウンをすると、耐久性や見栄えに大きな差が生まれます。安くて丈夫で気に入る材料に出会えればよいのですが、見積りが出てくると、どうしても金額の事で頭がいっぱいになり、「まぁいいか」というような状況に陥ってしまいやすくなるのです。

リフォームの見積りが予算オーバーになってしまったら、コストダウンの提案をしてもらう際に、

• 今回のリフォームの目的
• 優先順位
• 希望の予算

をシッカリとリフォーム業者に伝え、そこからコストダウンの提案を行ってもらうようにしましょう。そして、値段を落とすことで、どんなリスクが生まれるかの詳しい説明をしてもらい、それで納得できるのか、本来の目的を果たしているのかをじっくり検討することが大切です。

いつもHP＆ブログ閲覧ありがとうございます。
営業部　羽田です。

今回は、年度末まで確定いたしました上田信金の住宅ローンのご紹介です。

10年固定金利が下がり、1.2％になりました。

平成26年3月31日までの期間は確定しております。
ちょうど1年前は1.45％でしたので、結果としては下がり続けています。

業者の私達も10年前までは、想像もできなった低金利ですが、
これから購入を検討しているお客様には朗報です。

弊社でも物件同様詳しくご説明できますので、
お気軽にお問合せください。

こんにちは

久しぶりの更新羽田です。

さて、今日は住宅購入にかかわる消費税についてまとめてみました。

①個人間の売買の場合

→　消費税はかかりません。

②個人間の場合でも不動産業者などによる仲介があった場合

→　仲介手数料に消費税がかかります。

一般的には売買契約を2014年3月31までに完了した場合、消費税は５％です。

③売主は不動産業者など法人の場合

→この場合、決済が2014年3月31日までに完了すると消費税は５％です。

≪リフォームを行う場合≫

中古住宅・マンションの購入の際にリフォームを行うことがあります。

リフォームを行なう場合は、請負契約が2013年9月30日までに完了しているか、引き渡しが2014年3月31日までに完了した場合、消費税は5％となります。

≪消費税増税が適用され負担額が増えるもの≫

消費税増税によって、影響を受けるのは住宅価格のみでなく、住宅ローン、ローンの申込手数料、家具・家電、保険料など様々です。
実際にモデルケースでその差額を確認してみましょう！

☆注文住宅の場合

※2013年9月30日時点での情報です。情報は変更になる可能性もあります。

今朝の日経新聞の記事によると

三菱地所レジデンスは５日、地上１４階建ての高級マンション「ザ・パークハウス　グラン　千鳥ヶ淵」（東京都千代田区）を９月上旬に発売すると発表した。

　１坪（約３・３平方メートル）当たりの平均販売価格は８００万円前後を想定し、２００８年９月のリーマン・ショック以降に国内で発売されたマンションでは最高額になるという。

　総戸数は７３戸で、販売対象は２２戸。面積は約７２〜１７９平方メートルで、販売価格は１億６０００万円〜５億４０００万円台を予定している。全戸が南東向きで皇居に面しており、都心で緑が楽しめる住環境に優れた立地が特徴だ。１５年５月下旬から入居者へ引き渡す。

　今月２４日にモデルルームの事前案内会を始める。既に約２００件の問い合わせが寄せられており、同社は「発表前からこれだけ問い合わせがあるのは珍しい。売れ行きにも期待が持てる」とコメントしている。

マンションで、坪単価８００万円とは驚きの価格です。やはり、東京の不動産価格は異常ですね。

一度でいいので、住んでみたいものです。

おはようございます。

最近、とても暑いですが、皆様熱中症には十分お気を付け下さい。

まだまだ猛暑日が続きそうですが

適度な休憩、水分補給を心掛けましょう！

さて、タイトルの件ですが

以下北國新聞社7月7日(日)2時38分配信より

北陸でマイホーム取得熱が一気に高まってきた。需要の牽引役は３０～４０代が中心のようだが、２０代から３０代前半にかけての若年層にも動きが出ているようだ。消費税増税の「駆け込み需要」が今後本格化するとみられる中、週末の住宅展示場に足を運ぶと、「今でしょ」とばかりに家探しに励む家族連れらでにぎわっていた。（国分紀芳）

ろうきんより100億円限定(9月末)までに申し込まれたお客様に特別金利の

35年全期間固定なんと１．９８％　が発表になりました。

未組合員のお客様も借入可能です。（条件は少し変わりますが）
とても人気商品かと思いますので、お早めにご検討ください。

詳しくは、当社営業マンまで。

最近、お客様より他の不動産業者の人から、”この道路は公道です。”
と説明を受けました。　との事でしたが、新しく袋小路の道路でしたので、疑問に思い
私の調べた結果、やはり「位置指定道路」でした。

位置指定道路は「公道」か「私道」か分類すると「私道」です。
所有者を照会しますと上田市の場合多くは、
当時の分譲業者名が今もそのまま所有しているケースが多いような気がします。

当然公道ではありませんので、道路交通法の適応もありません。
しかし、建築が可能な道路として、認定を受けている為、扱いはほぼ公道です。

市より認定を受けている為、建物の建築には問題ありませんが、公道ではないので、
その道路の維持管理は、接道している皆様が負担する事になります。（側溝の掃除、道路の補修など）

建築するのに問題はありませんが、購入しようとする土地が、
どのような道路に接しているのか事前に知っておく必要もあると思います。

余談ですが、市道でも全て何号線（国道18号線）みたいに名前があるんですよ。

さて例年ですとゴールデンウィークの時期が近付くと不動産の動きが少しずつ落ち着いて
くるのですが今年は例年に無いくらい物件の動きが活発です！！

やはり考えられる理由としては来年の4月からの消費税増税の影響が有るのかも知れません。
そこで、来年の4月からの増税について住宅購入やその他の生活費についてどの様になるのかを
説明します。

財務省は、平成２６年４月の消費税率８％への引き上げに伴う、住宅購入や雑誌購読などに関する具体的な
経過措置をまとめた。
新築の注文住宅や雑誌の定期購読などは、今年９月末までに契約が完了していれば、増税後に商品などを
受け取る際も税率５％を適用し、電車の乗車券なども２６年４月以降に使用する分でも、同年３月末までに
購入していれば税率５％となる。

消費税は商品の受け取り時の課税が原則。経過措置では、注文建築の一戸建て住宅の場合、請負契約から
引き渡しまでに一定の時間がかかるとして、今年９月末までの契約なら増税前の税率が適用となる。

　建売住宅や分譲マンションは原則、経過措置の対象外で、今年９月末までに購入契約を結んでも、引き渡しが
２６年４月１日以降の場合は税率８％となる。

　ただし、内外装を一部変えるなどの注文工事を伴う場合は５％とする特例を設ける。

　雑誌の年間購読などは、今年９月末までに契約し、代金を２６年３月末までに支払っていれば、２６年４月以降に
発行・販売する書籍でも税率５％とする。

ちなみに、電気・ガス代等の請求が増税日の４月１日をまたぐ場合はその１カ月分は５％となるとの事。

住宅のように高額の商品の購入する時の３％の違いは大きな差がでてきてしまう。
更に住宅の購入をした場合は家だけでは無く、引っ越し代はもちろん、電化製品や生活用品などを多く購入する
事が多いのでやはり消費税の３％の増税は大きな差額が出てしまう事が考えられます・・・

ちなみに　消費税率が５％の２０１１年と比べ、税率が１０％となる１６年の消費税負担額が1年間で一般的にどれくらい
増えるかを試算すると

年収３００万円の世帯で１０万６７００円、
年収５００万円の世帯で１６万７０００円
年収８００万円の世帯で２４万９２００円、
年収１０００万円の世帯で２９万４０００円と、年収が多いほど増税による負担も大きくなるそうです・・・

しかし増税の為に無理して買い物をする必要は無いかと思いますが買わないといけない物は増税前に
購入した方が良いかと思います！！